Недвижимость в Испании

Недвижимость в Испании

В последнее время покупка россиянами недвижимости в Испании становится своеобразным модным трендом. Но многие знакомятся с местными законодательными сложностями только в преддверии или уже по факту совершения сделки. Квартира или вилла в Испании — это не столько возможность выехать на отдых в любой момент или и вовсе перебраться на ПМЖ, сколько налоговый гнет и ряд скрытых платежей, которые суммарно составляют значительную ежегодную сумму. Помимо особенностей покупки, зачастую замалчиваются и немалые расходы, которые понесет нерезидент данного государства, приняв решение о продаже испанской собственности.

Особенности сделок по покупке недвижимости

spain_houses
Очень много не очевидных налогов

Подавляющее большинство наших сограждан уверены, что при покупке недвижимости в Испании, помимо оплаты услуг агентства, нотариуса и получения официальных разрешений, более никаких финансовых расходов, связанных с владением недвижимостью, кроме коммунальных счетов, не предвидится.

Топ-5 неприятных сюрпризов для владельцев:

  • Обязательный налог на доход от аренды. Его вы оплатите, даже если ваша недвижимость не сдается внаем. Составляет 24% от двухпроцентной доли кадастровой стоимости имущества.
  • Муниципальный налог. Ставка по регионам варьируется в пределах 0,405-1,166 % кадастровой стоимости.
  • Налог на состояние. В учет принимается общая сумма стоимости объектов недвижимости, дохода от профдеятельности, депозитные счета, предметы роскоши, искусства и антикварные изделия, % колеблется от 0,2 до 2,5.
  • НДС и налог на передачу прав собственности. НДС в размере 10% выплачивается при заключении сделок с первичной недвижимостью. Если вы приобретаете землю под подстройку, ставка увеличивается до 21%. Региональный налог на передачу прав собственности (6-10%) актуален для вторичного жилья.
  • Гербовый налог. Относится к покупке только нового жилья и составляет 0,1-2% от стоимости объекта (ставка налога различна для каждой из автономных областей).

Особенности сделок по продаже недвижимости

spain_money_hand
Например, если сдавали — приоритет покупки у арендатора

Продажа недвижимости в Испании сопряжена с выплатой определенного перечня налогов, ставка которых сильно зависит от стоимости выставленного на продажу имущества, срока владения и его территориальной принадлежности. Основными налогами, которые необходимо оплатить продавцу при совершении сделки, являются:

  • Налог на прибыль или НДФЛ. Колеблется в пределах 20-24% и рассчитывается на основании разницы между ценой, уплаченной за недвижимость при покупке, и ее стоимостью при продаже.
  • Налог на прирост земельной стоимости. Начисляется на сумму, сформировавшуюся в результате удорожания земли под объектом недвижимости с момента ее предшествующей покупки до момента продажи.
  • НДС. Если вы намерены продать собственность, являясь ее владельцем менее года, ставка налога будет равна 35%, более года  приравниваться к 18%.
  • Стоит также помнить, что если до продажи вы сдавали недвижимость в аренду, первоочередным правом ее приобретения обладает арендатор, поэтому взаимовыгодные сделки между родственниками/друзьями/коллегами трудно осуществимы.

    Нюансы покупки земли под застройку

    Владение в Испании земельным участком также имеет свои особенности, о чем агенты по продаже недвижимости зачастую предпочитают умалчивать:

    • Назначение участка. Государство четко регламентирует возможности использования конкретной земли и ее ценность — аграрную, историческую, предназначенную под застройку и т. д. В некоторых случаях возводить жилые строения запрещено, к примеру, если земля представляет собой интерес для археологов.
    • Ограничения по масштабам строительства. В зависимости от региона испанским правительством также регулируется высота постройки и соотношение площади возводимого здания к общей площади земельного участка. Строительство требует получения отдельной лицензии. Отдельное разрешение необходимо и для обустройства бассейна.
    • Навязанные услуги и сроки застройки. Распространенной практикой является продажа земельного участка с подрядом на строительство. Вы будете иметь дело с установленным подрядчиком. Если на урегулирование проекта, получение лицензий и решение финансовых вопросов уйдет более 12 месяцев и земля не будет использована по заявленному назначению, придется уплатить налог в размере 7% от стоимости участка.

    Специфика испанского законодательства при сдаче в аренду

    Приобретенная собственность может быть сдана в аренду. С одной стороны, испанское правительство не ограничивает арендодателей в уровне цен за арендуемое помещение. С другой — сознательное занижение стоимости арендной платы чревато проверкой со стороны органов налогообложения и наложением штрафов. Объект аренды необходимо зарегистрировать в Министерстве туризма, в противном случае оплатите штраф в размере 30 000 евро и получите обвинение в сокрытии доходов. Налог на аренду фиксированный — 25%. Одновременно с этим испанское законодательство жестко охраняет интересы арендатора:

    • базовый срок долгосрочного договора аренды составляет 1 год с правом продления сроком до 5 лет;
    • арендная плата на 5 лет договора фиксированная, владелец не имеет права на поднятие стоимости аренды, исключение составляет поправка на индекс инфляции;
    • в случае необходимости мелкий ремонт может быть проведен за счет арендатора, крупный ремонт осуществляется за счет арендодателя, при этом на осуществление капитального ремонта в случае возникновения такой потребности в муниципалитете нужно покупать соответствующую лицензию.

    Законодательство Испании: реальность и перспективы

    spain_demonstration
    Есть угроза дефолта, сложность налогообложения и сильное отличие законодательства

    Полноценно разобраться в испанском законодательстве касательно прав и обязанностей владельца частной собственности и уплаты соответствующих налогов в государственный и местный бюджет возможно только с помощью специализированных компаний или посредством получения юридических консультаций у сертифицированных юристов агентств недвижимости. Для тех, кто не проживает в Испании постоянно, но при этом сдает недвижимость в аренду или вовсе оставляет виллу/квартиру пустующей, также возникает необходимость в найме управляющей компании, ответственной за своевременную уплату всех налогов и сборов, а также контакт с общиной и муниципалитетом.

    Стоит также принять во внимание текущую нестабильность государственной экономики и угрозу дефолта, что приводит к настойчивому повышению налоговых ставок и повсеместным забастовкам местного населения. Налоговый прессинг вкупе с гражданскими волнениями в состоянии не только испортить любой отдых, но и эффективную сдачу жилья в аренду, не говоря уже о постоянном проживании на территории Испании.

    Организуем переезд в Геленджик «под ключ»

    Больше статей про жизнь в Геленджике: