Недвижимость в США

Недвижимость в США

США — зачастую приобретение недвижимости в этой стране рассматривается как эффективно вложение сбережений и способ сохранности заработанного капитала. Многие также предпочитают владеть недвижимостью в Штатах в связи с частым пребыванием здесь по рабочим вопросам. Поскольку климатические условия на территории страны диаметрально разнятся, а региональные предпочтения в покупке жилья весьма переменчивы, говорить о покупке недвижимости в США в качестве курортной (для отдыха на побережье) не приходится.

Несмотря на устоявшуюся законодательную базу и практически отсутствие возможности в совершении мошенничества, чтобы владеть квартирой или домом в этой стране, мало иметь достаточное количество финансов. Необходимо разбираться в нюансах местного налогообложения и быть готовым к высоким ставкам на обслуживание даже самой недорогой недвижимости (1% от стоимости жилья ежемесячно).

Привлечение сторонних организаций: агенты, адвокаты, консультанты

usa_money
Самому разобраться трудно. Придется платить агенту и юристу

Законодательство США в части владения иностранцами недвижимости прозрачно, но существуют общие предписания, действующие на всей территории страны, и предписания, присущие каждому отдельному штату. Разбираться в их особенностях долго, сложно и неэффективно. Если вы не являетесь сертифицированным агентом по недвижимости в США или дипломированным юристом, во избежание начисления многочисленных штрафов и дополнительных расходов, стоит обратиться за помощью к квалифицированным специалистам. Вам придется оплатить услуги:

  • Иммиграционного адвоката. Его консультация даст возможность определиться с видом визы, которая, исходя из ваших намерений, даст вам наиболее широкие права на территории страны (бизнес, сопряженный с подписанием контрактов и покупкой недвижимости, работа на местную компанию, инвестиционная и т.д.).
  • Риелтора и юриста. Их работа заключается в поиске потенциально интересных для вас объектов, оформлении необходимой документации и составлении налоговой отчетности. Юрист также поможет вам получить идентификационный номер налогоплательщика (ITIN), оформление которого обязательно для лиц, имеющих налоговые обязательства перед правительством (а эти обязательства возникнут незамедлительно при оформлении сделки купли-продажи).

Недвижимость в США: что купить, как купить, где купить

Принято считать, что законодательство США не ограничивает иностранцев в приобретении жилой/коммерческой недвижимости. На федеральном уровне это соответствует действительности. Сделка может проводиться от имени частного лица или компании. В ряде случае приобретение квартиры или дома целесообразнее осуществлять именно через фирму, так как это поможет уменьшить налоговый прессинг за счет снижения стоимости активов и т.п.
Однако на уровне законов штатов ограничения все-таки существуют, к примеру, в Оклахоме иностранному гражданину запрещена покупка земельных участков и доступно только жилье в кондоминимумах. Поэтому, планируя покупку в конкретном штате, стоит уточнить права иностранцев на местном уровне.

Еще одним ошибочным утверждением является то, что наличие недвижимости способствует получению вида на жительство. Свое жилье выступает гарантией благонадежности и финансовой состоятельности, что облегчает получение и продление визы. Но в части ПМЖ иностранец может рассчитывать на благосклонность государства, только если речь идет о недвижимости стоимостью от 500 000 долларов, приобретенной в рамках утвержденных правительством программ.

Налогообложение: нюансы покупки

usa_law
Заплатите три разных налога. Размер зависит от штата и города

При покупке иностранцем американской недвижимости покупателем уплачиваются налоги федерального уровня, налоги штатов и налоги в местный бюджет, ставка которых от города к городу и от штата к штату меняется. Поэтому точную сумму налогов вам скажет только квалифицированный юрист, исходя из цены интересующего вас объекта и его местоположения. В среднем все разовые платежи при оформлении сделки купли-продажи достигают уровня 5-7 процентов от заявленной стоимости недвижимости.

Налог на недвижимость зачастую выплачивается дважды в год, его ставка колеблется в пределах 1-2,5%, а сам налог считается от оценочной стоимости, зафиксированной в государственных органах на основании оценки профспециалиста. Если в дальнейшем приобретенная недвижимость будет использоваться под аренду, уплата подоходного налога со сдачей декларации о налогах строго обязательна. Уклонение от уплаты налогов в США чревато не только серьезными штрафными санкциями и тюремным сроком, но и лишением вида на жительства с депортацией из страны.

Налогообложение: нюансы владения и продажи

Неприятным сюрпризом для иностранных владельцев становятся следующие особенности американского законодательства:

  • налоги в местный бюджет на финансирование объектов социальной инфраструктуры (школы, колледжи, больницы и т.д.), эти налоги платят не только граждане США, но и все владельцы недвижимости;
  • налог на дарение — ставка налога достигает 40% оценочной стоимости недвижимости, поэтому подарить дом или квартиру близкому родственнику или просто дорогому вам человеку обходится в значительную сумму;
  • налог на наследование — ставка этого налога аналогична налогу на дарение: в случае смерти члена семьи наследниками придется уплатить в казну до 40% стоимости оставленного наследства;
  • 10% налог при продаже недвижимости — согласно Акта о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость США (FIRPTA), налогом облагается продажа недвижимости, владельцем которой могут выступать и физлицо, и юрлицо, при этом налог взимается не с маржи, а с общей суммы сделки.

В целом налогообложение США в части покупки, владения и продажи недвижимости настолько разветвлено и имеет такое количество нюансов, что подавляющее большинство даже граждан страны, не говоря уже о нерезидентах, предпочитают иметь дело с этой сферой, заручившись поддержкой профессиональных юристов, риелторов, налоговых консультантов и управляющих компаний, ответственных за содержание жилья в соответствии с установленными государством правилами.

Непредвиденные осложнения: остаться без денег и без жилья

usa_homeless
Сложностей много с любым законодательством

Несмотря на то, что законодательная база США пользуется у наших сограждан неизменным уважением, уверенность в том, что при совершении сделок вы не окажетесь в патовой ситуации (без денег и без жилья), не может быть стопроцентной. Открыть счет в любом из банков Америки не является проблемой, как и осуществить перевод денег. Однако при этом, согласно внутреннего законодательства, вы обязаны подтвердить легальность происхождения финансов, запланированных на приобретение квартиры.

Нередки случаи, когда американским правительством ставились под сомнение даже документы о продаже квартир на территории РФ как источника средств для предстоящей сделки, что влекло за собой автоматический отказ в подписании договора и приостановление операций с банковским счетом покупателя. В подобной ситуации вы можете одновременно остаться и без желаемых квадратных метров, и без кровно заработанных сбережений, замороженных в американском банке на неопределенный срок.

Организуем переезд в Геленджик «под ключ»

Больше статей про жизнь в Геленджике: